1. Чому багато банок не видають іпотечні кредити під квартири з самовільними перепланіровкамі?
Володимир К., м. Київ
Обычно банки отказывают в выдаче кредита, если в залог передаётся квартира с несанкционированной перепланировкой. Такой отказ обосновывается тем, что объект недвижимости должен быть отчуждаемым, а при наличии неузаконенных перепланировок невозможно получить выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество для продажи. Поэтому в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, банк не сможет обратить взыскание на недвижимость, имеющую такие перепланировки.
Даже если банк закроет глаза на незначительную перепланировку квартиры, то в таких случаях, банки часто сокращают размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше а компания-страховщик, в свою очередь, увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Поэтому для того чтобы у вас не возникло трудностей с получением кредита, лучше узаконить все сделанные перепланировки, а затем в обычном порядке осуществить сделку.
2. Как происходит перекредитование?
Марина З., г. Киев
Схема перекредитование давно используется на Западе и сегодня уже некоторые украинские банки активно начали предлагать данную услугу. С помощью перекредитования имеющегося долга в ином банке, заёмщик имеет возможность понизить свои расходы на обслуживание уже выданного кредита.
Сделка по перекредитованию, как правило, проходит в несколько этапов. Вначале клиент предоставляет новому банку заявку на перекредитование и с обычным пакетом документов на получение кредита также подаёт оригиналы договора по дейстующему кредиту, что был выдан ранее, договор залога, и справку с банка о состоянии и сумме долга по кредиту. После того, как кредитный комитет нового банка даст положительный ответ касательно рефинансирования, заемщик заключает договор ипотеки с новым банком, и недвижимость переходит в залог к новому банку.
До перехода в другой банк необходимо хорошо изучить предложения банков и посчитать, насколько это будет выгодно для Вас. Для того чтобы детально разобраться во всех нюансах перекредитования, мы советуем Вам обратиться к ипотечным брокерам, которые сделают данный процесс для Вас понятным и доступным.
3. Если я не смогу погасить кредит?
Дмитрий П., Киевская обл.
В случае неплатежеспособности заёмщика, изначально банк попытается выяснить причины утраты его платежеспособности. Если эти причины носят объективный и временный характер, банк может какое-то время выжидать или пересмотреть график платежей, начисляя при этом пеню. Но, если же заемщик окончательно утратил платежеспособность, то банк имеет право продать заложенное жилье.
Как правило, продажа осуществляется судебными приставами с аукциона. Если после распределения вырученных за недвижимость средств на погашение кредита, задолженности по процентам, пени, штрафам и различных затрат возникших при продаже залога, осталась сумма, то она возвращается заемщику. Таким образом, выплаченные ранее проценты заёмщик теряет, а возвращаемая сумма всегда значительно ниже суммы, перечисляемой ранее заёмщиком в погашение полученного кредита. Иногда стоимость недвижимости, проданной с аукциона, может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов банка, в таком случае, банк предпринимает дальнейшие меры по компенсации оставшегося долга за счет другого имущества заемщика.
4. Выгоднее взять ипотеку на готовое или строящееся жилье?
Наталья В., г. Киев
Как правило, строящееся недвижимость намного дешевле чем готовое жилье, но при этом оно очень рискованное, так как есть риск, что обьект может не достроиться либо же значительно затянуться по срокам.
Сегодня не все банки оформляют ипотеку под строящееся жилье. Строительная компания, у которой заёмщик хочет приобрести недвижимость обязательно должна пройти аккредитацию в банке, где будет выдаваться кредит. Так же при оформлении кредита под инвестиционные договора, необходимо будет оформить дополнительные виды страхования.
5. Можно ли прописать кого-нибудь в квартире, купленной по ипотеке?
Зинаида К., г. Киев
Да, прописать можно, но с обязательным согласием банка-кредитора. Ипотечные договора банков предусматривают, что заёмщик без согласования с банком-кредитором не имеет права прописывать кого-либо в купленную квартиру, которая находится в залоге у банка. Заёмщик должен попросить разрешение у банка, данное решение принимается кредитным комитетом банка. Как правило, банки не препятствуют клиенту в этом отношении, исключением является прописка в квартире несовершеннолетних детей, где банки категорически отказывают их прописывать.
6. В какой валюте выгоднее брать кредит?
Андрей Д., г. Киев
Если пол года тому назад было выгодно оформлять кредиты в долларах, потому как их стоимость была намного дешевле гривневых кредитов, то сегодня складывается выгодная ситуация и для потенциальных заемщиков гривны. Ставки в национальной валюте за последние месяца были снижены крупными системными банками в среднем на 2-2,5%. Таким образом, на рынке сложилась ситуация практически уравненной стоимости долларовых и гривневых кредитов, разница составляет лишь несколько пунктов.
Дешевые кредиты в швейцарских франках (8-9% годовых), также как и кредиты в евро, несут риски колебания курса.
7. У какого банка минимальный процент и пакет документов?
Ольга П., г. Киев
Как правило, пакет документов, который необходимо подать при оформлении ипотечного кредита является стандартным во всех банках. Но при этом, у каждого банка свой подход к рассмотрению документов. Большинство банков рассматривают неофициальные доходы, но есть банки, которые рассматривают только 100% официальные доходы и в таких случаях сложно получить кредит с неофициальными доходами.
По минимальным процентным ставкам по кредитам в национальной валюте лидируют такие банки, как КредитПромбанк, ОТП, Укрсиббанк та Укрсоцбанк. В долларах США - Международный ипотечный банк, Ерсте, Уникредит, ОТП и Sweed банк.
Обязательно при выборе банковского продукта необходимо также обратить внимание на такие факторы как: тип погашения кредита, мораторий на досрочное погашение, виды страхования, ежемесячные и разовые комиссии, которые могут существенно увеличить стоимость кредита.
Для того чтобы разобраться и изучить все моменты ипотечного кредитования, лучше обратиться к ипотечному брокеру, который поможет вам выбрать и оформить оптимальный банковский продукт сэкономив ваше время и деньги.